Verträge, die zwischen nahen Angehörigen geschlossen wurden, können steuerlich nur dann anerkannt werden, wenn sie dem entsprechen, was zwischen einander fremden Dritten üblich ist (sogenannter Fremdvergleich). Darüber hinaus müssen die im Vertrag getroffenen Vereinbarungen auch tatsächlich umgesetzt beziehungsweise durchgeführt werden. Bei zwischen nahen Angehörigen geschlossenen Mietverhältnissen ist daher sowohl auf die Vertragsgestaltung als auch auf die tatsächliche Durchführung der vertraglichen Vereinbarungen zu achten. Insbesondere müssen im Vertrag zu Lage und Größe der Wohnung sowie zur Höhe des Mietzinses und zum Mietbeginn enthalten sein; zudem müssen darin Vereinbarungen zu den Nebenkostenzahlungen getroffen worden sein. Sofern diese fehlen, ist eine steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses nicht möglich. Dies hat regelmäßig zur Folge, dass auch die mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammenhängenden Werbungskosten nicht anerkannt werden. Seit dem Veranlagungszeitraum 2004 gilt, dass die Werbungskosten bei einer auf Dauer angelegten Vermietung an Angehörige vollständig abgezogen werden können, wenn der Mietzins wenigstens 75 Prozent der ortsüblichen Miete entspricht. Bei einem zwischen 50 Prozent und 75 Prozent des ortsüblichen Satzes liegenden Mietzins ist grundsätzlich zu überprüfen, ob eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt. Bei einer positiven Ertragsprognose dürfen die Werbungskosten vollständig abgezogen werden, während die Vermietungstätigkeit bei negativer Ertragsprognose in einen entgeltlichen sowie einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden muss, wobei Werbungskosten nur für den entgeltlichen Teil geltend gemacht werden können, für den unentgeltlichen Teil dagegen nicht. Liegt der Mietzins unterhalb von 50 Prozent der ortsüblichen Miete, ist die Vermietungstätigkeit ist in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Teil aufzuteilen; Werbungskosten können nur für den entgeltlichen Teil geltend gemacht werden. Mittels Ertrags- beziehungsweise Überschussprognose kann ermittelt werden, ob die Vermietung auf längere Sicht gewinnbringend ist. Hierzu müssen die künftig zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben (Werbungskosten) ermittelt und einander gegenübergestellt werden, wobei die Einnahmen um einen zehnprozentigen Sicherheitszuschlag erhöht und die Ausgaben um einen ebenso hohen Sicherheitsabschlag vermindert werden dürfen. Als Prognosezeitraum werden dabei 30 Jahre angenommen, es sei denn, bei der Aufstellung der Ertragsprognose ist bereits eine kürzere Vermietungsdauer abzusehen, beispielsweise, weil ein zu einem bestimmten Zeitpunkt ein Verkauf der Immobilie geplant ist.
Praxistipp: Der Mietzins muss mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete entsprechen. Um zu vermeiden, dass es zu einem verminderten Werbungskostenabzug kommt, sollte die Höhe des Mietzinses gegebenenfalls an diese 75-Prozent-Grenze angepasst werden.
