Mit dem Nießbrauch räumt der Eigentümer einer Sache, beispielsweise einer Immobilie, einer natürlichen oder juristischen Person das Nutzungsrecht an dieser Sache ein. Wenn für die Nutzung eine Gegenleistung erbracht wird, die
- unter 10 % des Nießbrauchswertes liegt, wird von einem 'unentgeltlichem Nießbrauch'
- den Wert nur zumTeil ausgleicht, von einem 'teilentgeltlicher Nießbrauch'
- dem Wert der Gegenleistung entspricht, von 'entgeltlichen Nießbrauch'
gesprochen.
Ein Zuwendungsnießbrauch liegt vor, wenn der Eigentümer einer Immobilie einem Dritten ein Nutzungsrecht an einem Teil des Grundstücks und/oder Gebäudes oder an der gesamten Immobilie bzw. eine Nutzung der Erträge aus der Immobilie unentgeltlich, teilentgeltlich oder entgeltlich einräumt. Wenn der Nutzer die Immobilie vermietet, wirken sich diese Nießbrauchsformen steuerrechtlich wie folgt aus: Im Falle des 'unentgeltlichen Zuwendungnießbrauches' erzielt der Nutzer steuerpflichtige 'Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung', während bei dem Eigentümer des Grundstücks keine Einkünfte entstehen. Der Nutzer kann die Abschreibungen auf das Gebäude nicht als 'Werbungskosten' zum Abzug bringen. Aber auch der Eigentümer kann die Abschreibung nicht ansetzen. Lediglich tatsächlich entstandene Erhaltungsaufwendungen und nachträgliche Herstellungskosten sind als Werbungskosten absetzbar. Liegt ein 'entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch' vor, fallen bei dem Nießbraucher 'Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung' an. Der Eigentümer muss die Vergütung, die ihm der Nutzer zahlt, ebenfalls als 'Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung' versteuern. Der Nutzer kann die Leistungen an den Eigentümer, der Eigentümer die Gebäudeabschreibung als 'Werbungskosten' geltend machen. Erhaltungsaufwendungen und nachträglich entstandene Herstellungskosten kann der Eigentümer oder der Nutzer absetzen, je nachdem, wer sie gezahlt hat. Bei einem 'teilentgeltichen Zwendungsnießbrauch' werden die Einnahmen wie im Falle des unentgeltlichen und entgeltlichen Nießbrauchs versteuert. Die Höhe der abzugsfähigen Werbungskosten wird nach dem Verhältnis des Nießbrauchsentgeltes zum Kapitalwert des Nießbrauches berechnet.
