Als solche Einkünfte zählen alle Einnahmen, die aufgrund der Überlassung von Wohnraum oder Immobilien bzw. durch das Verpachten von Grundbesitz gewonnen werden. Weiterhin gehören auch solche Einnahmen hierzu, welche aus der Vermietung von betrieblichem Vermögen oder Wirtschaftsgütern sowie aus der Überlassung von Rechten stammen. Als Rechte gelten dabei insbesondere Urheberrechte aus geschriebenen oder anderen künstlerischen Werken sowie Urheberrechte aus gewerblicher Natur. Ebenfalls zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung werden Einnahmen gerechnet, die aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen stammen.
Sofern die entsprechenden Immobilien, Grundstücke oder Rechte dem vorhandenen Betriebsvermögen angehören, gelten die daraus erzielten Einkünfte als Betriebseinnahmen. Somit handelt es sich hierbei um Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb.
Im Jahre 2004 wurden für Vermieter neue Vorschriften zur Umsatzsteuer eingeführt. Diese betreffen Reinigungs- und Bauleistungen, welche von ausländischen Unternehmen ausgeführt wurden. Für diese Leistungen besteht seither eine Zahlungsverpflichtung bzw. eine Steuerschuld gegenüber den Finanzbehörden. Für den Fall, dass der Vermieter mehr als zwei Wohnungen besitzt, ist die Umsatzsteuer nun nicht mehr an das jeweilige Unternehmen, sondern direkt an die zuständigen Finanzbehörden zu zahlen.
Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 17.08.2001 (Aktenzeichen: V R 1/01) müssen die Finanzbehörden anerkennen, wenn ein Unternehmer die Vorsteuerbeträge nach dem Verhältnis der Ausgangsumsätze aufteilt. Dies gilt dem Urteil zufolge immer als sachgerechte Schätzung. Bestehen Unklarheiten, betreffs der Gewinnerzielungsabsicht eines Vermieters, so kann das Schreiben des Bundesministeriums für Finanzen vom 08.10.2004 zur Klärung herangezogen werden.
Praxistipp: Vermieter, welche Wohnraum an nahe Verwandte vermieten, sollten die Miethöhe in keinem Fall zu gering ansetzen. Andernfalls kann das Finanzamt den Abzug der Werbungskosten streichen. Für den Fall, dass ein Mieter mittels Abstandszahlungen zum Verlassen der Wohnung bewegt werden soll, so können diese immer dann als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn die Wohnung nach Auszug des Mieters wieder neu vermietet wird.
