Die Vermietungseinkünfte werden im Steuerrecht als 'Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung' bezeichnet. Sie zählen als Einkommen nach dem Paragrafen 2 des Einkommenssteuergesetzes der Steuerpflicht und werden zu den so genannten Überschusseinkünften gerechnet. Auf welche Art sie berechnet und versteuert werden, ist im Paragrafen 21 der gleichen Rechtsnorm geregelt.
Die Vermietungseinkünfte werden in vier verschiedene Kategorien unterteilt. Sie resultieren aus unbeweglichem Vermögen, zu dem neben Grundstücken und Gebäuden auch Schiffe gerechnet werden. Letzteres setzt allerdings voraus, dass diese Wasserfahrzeuge im Schiffsregister eingetragen sein müssen. Auch Einnahmen aus der entgeltpflichtigen Leihe von Betriebsvermögen werden zu den Vermietungseinkünften gerechnet. Die dritte Gruppe der Vermietungseinkünfte besteht in den Einahmen, die aus der befristeten Überlassung von Rechten entstehen. Dabei kann es sich genauso gut um die Nutzung von Patenten wie um die Nutzung von Aufführungsrechten in der Medienbranche handeln. Auch Einnahmen, die aus dem Verkauf von Mietforderungen und Pachtforderungen entstehen, sind in der Einkommenssteuer als Vermietungseinkünfte mit erfassen, falls sie nicht als Veräußerungsgewinne anderweitig in die Steuer eingeflossen sind.
Von den vereinnahmten Entgelten aus der Vermietung und Verpachtung können vor der steuerlichen Berücksichtigung verschiedene Kosten abgezogen werden. Als Werbungskosten werden hier alle nicht im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter umlegbaren Verbrauchskosten angerechnet. Auch die Abschreibungen auf die Gebäude, Schiffe und vermieteten Teile des Betriebsvermögens mindern die Vermietungseinkünfte. Auch die Finanzierungskosten für das vermietete Objekt können steuerlich als Abzugsposten geltend gemacht werden. Hinzu kommen die Kosten für die Versicherung des vermieteten Objekts sowie die öffentlichen Lasten beispielsweise in Form der Grundsteuer. Aufwendungen für die laufende Instandhaltung sowie die Instandsetzung mindern die Vermietungseinkünfte ebenfalls. Fallen für die Vermietung Anwaltskosten an, können diese genau wie die Aufwendungen für die Verwaltung der Mietverträge gleichfalls als Werbungskosten mit geltend gemacht werden.
Eine Ausnahme bei der Anrechnung der Werbungskosten bei der Vermietung und Verpachtung entsteht dann, wenn die Objekte zu einem deutlich niedrigeren Preis als marktüblich überlassen werden. Davon geht der Gesetzgeber dann aus, wenn zwei Drittel des ortsüblichen Preises unterschritten werden. Dann werden die aufgeführten Werkungskosten bei den Mieteinkünften nur mit dem Prozentsatz angerechnet, den die vertraglich vereinbarte Miete am ortsüblichen Preis ausmacht.
Sonderregelungen gibt es bei der Einkommenssteuer auch bei den 'anschaffungsnahen Aufwendungen'. Sie werden den Kosten des Erwerbs zugerechnet und werden steuerlich über die Abschreibungen mit erfasst. Das ist dann der Fall, wenn Investitionen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf getätigt werden, und sie vom Umfang her 15 Prozent des Kaufpreises überschreiten.
Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen können als Werbungskosten zu den Vermietungseinkünften auch die Kosten anerkannt werden, die im Zusammenhang mit der Teilnahme an Eigentümerversammlungen anfallen. Dazu zählen nicht nur die Kosten für die An- und Abreise, sondern auch eventuelle Übernachtungskosten und Mehraufwendungen für Verpflegung.
