Von Leasing ist dann zu sprechen, wenn eine Sonderform einer Überlassung entgeltlicher Natur von Wirtschaftsgütern durch den Leasing-Geber an einen Vertragspartner (den Leasing-Nehmer) vorliegt. Dabei ist für die steuerrechtliche Beurteilung wichtig, wem der beiden die Wirtschaftsgüter zuzurechnen sind. Entscheidend ist dabei die vertragliche Ausgestaltung des Leasings.
Generell werden Leasingverträge dabei nach Operatingleasing, Finanzierungsleasing und Spezialleasing unterschieden. Beim Immobilienleasing kommt allerdings nur der Typus des Finanzierungsleasings zum Einsatz. Dabei muss zwischen Vollarmortisations- und Teilarmortisationsverträgen unterschieden werden. Bei Vollarmortisationsverträgen sind Grund und Boden dem Leasing-Geber zuzurechnen. Dies gilt für alle Vertragsarten ohne Optionsrecht, Kaufoption und Mietverlängerungsoption. Das Gebäude (bei einer Grundmietzeit von 40 bis 90 Prozent der Nutzungsdauer) ist ebenfalls dem Leasing-Geber zuzurechnen, sofern es kein Optionsrecht gibt. Die Ausnahme bildet die Mietverlängerungsoption: Auch hier erfolgt eine Zurechnung zum Leasing-Geber, wenn die Anschlussmiete bei wenigstens 74 Prozent der gewöhnlichen Miete liegen sollte. Sollte bei einer Kaufoption der Kaufpreis dem linear abgeschriebenen Restbuchtwert (oder alternativ: dem tieferen gemeinen Wert) entsprechen, ist das Gebäude ebenfalls dem Leasing-Geber zuzurechnen. Ist allerdings die Grundmietzeit geringer als 40 Prozent oder länger als 90 Prozent der Nutzungsdauer, ist stets eine Zurechnung beim Leasing-Nehmer vorzunehmen.
Bei Teilarmortisationsverträgen ist das Gebäude grundsätzlich dem Leasing-Geber zuzurechnen. Ausnahmen sind Verträge mit Kaufoption, wenn die Grundmietzeit über 90 Prozent der Nutzungsdauer liegt oder der Kaufpreis den linearen Restbuchwert unterschreiten sollte. Besteht eine Mietverlängerungsoption, ist das Leasing dem Leasing-Nehmer dann zuzurechnen, wenn die Grundmietzeit größer als 90 Prozent der Nutzungsdauer ist oder falls die anschließende Miete nicht über 75 Prozent der gewöhnlichen Miete liegt.
